부동산 언제 어떻게 사야할까?

부동산 거품 심각하다고 한번 경고했다.

// 내글 링크: 부동산 거품잡기

위 글은 (당연히?) 대다수 사람들에게 씨알도 안먹힐 이야기이니...

이번에는 부동산을 언제 어떻게 구매해야 하는가에 대해 쓰겠다.

 

괜히 손해보면서 부동산 사지 마시길 바라는 마음에서...

 

현재 주택담보대출의 금리는? 링크: http://finance.daum.net/loan/house_mortage.daum

대략 1~8%인듯 하다. 중간점으로 대략 4%라고 잡겠다.

 

현재 은행 예적금 금리는? 링크: http://finance.daum.net/saving/bank_company.daum

대략 2~4.5%? 대출금리보다는 당연히 낮아야하니 3.5%라고 잡겠다.

 

 

10억짜리 집에 산다면 매달 지출하게 되는 돈은 얼마일까?

1. 집값 변동이 없다면?
은행 예적금 금리가 연 3.5% 라고 하고 계산하면, 연간 3500만원이 손해. 즉 내 주머니에서 나간다고 보면 된다.

(집을 안사고 10억을 은행에 넣어두면 연간 3500만원이 생기니까...)

 

매월 292만원 + 관리비(전기세, 수도세, 난방비 등등등) 40만원 정도? (더 나오는 집 많지만... 대충 40 잡자.)

= 매월 332만원이 10억짜리 집에 산다는 이유로 치뤄야하는 기회비용이다.

 

조금 더 서민 친화적으로 가볼까?

1억짜리 집에 산다면? 뒤에 0 하나씩 빼자.

매월 29만원 + 관리비(전기세, 수도세, 난방비 등등등) 30만원 정도?(관리비는 집값에 크게 좌우 안되니까..)

= 매월 60만원 정도가 1억짜리 집에 사는데 매월 들어가는 비용이다.

 

음식값, 학원비 이런거 다 제외하고 집에 사는데만 드는 비용이다.

서울에 10억하는 집 쎄고 쎘다. 그들의 매월 332만원 내고 거주하는가? 전혀 아니다.

 

2. 집값 상승률이 연 6%라면?

10억짜리 집은 내년이면 10억 6천만원이 되어 있다.

은행 금리로 생기는 3500만원보다 더 불어난다. (6000만원 - 3500만원 = 2500만원)

 

매월 208만원이 공돈으로 생김 - 매월 관리비 40만원 정도 =

즉 10억짜리 집에 살면 매월 160만원의 공돈이 생긴다.

이게 공정한 사회냐고? 알거 없다. 나만 잘살면 되니까.

 

자 이제 나만 잘살면 되는 방법을 강구하자.

주변에서 다들 하는 땅투기다. 

대통령도 땅투기하고 장관들도 다~~~~ 투기하는데 일반 국민들이 이걸 불공정하다고 느끼면 안된다.

본인 집값이 안오르면 안타까워하고 어떻게든 집값을 올릴려고 노력해라.

 

3. 집값이 하락세라면? 연 3%로 하락한다면?

10억짜리 집은 내년이면 9억7천만원으로 떨어진다.

은행 금리 3500만원의 기회비용까지 생각하면, 6500만원 손해보는 셈이다.

 

매월 542만원 + 매월 관리비 40만원 정도

= 10억짜리 집에 살면 매월 580만원 가량이 내손에서 나가게 된다.

 

 

자 이제 현 상황에 맞춰서 집 장만을 해보자.

요새 집값 정체기다. 따라서 1번 상황에 따라 행동해야 한다.

전세로 산다는 것은 전세금을 은행에 예치시켰을 때, 받을 수 있는 금리를 포기하겠다는 뜻이다.

(다른데 투자하면 더 큰 수익률울 낼수도 있다.)

즉 10억짜리 전세에 살겠다는 것은 매월 292만원의 돈을 지출하겠단 뜻이다.

 

상황은 크게 3가지로 나뉜다.

 

1. '집값 상승률 > 은행 예적금 금리' 일 때

2. '집값 상승률 = 은행 예적금 금리' 일 때

3. '집값 상승률 < 은행 예적금 금리' 일 때

 

상황상황 따져보자.

 

1. '집값 상승률 > 은행 예적금 금리' 일 때 

당신이 사려고 하는 집의 집값 상승률을 연 몇 %로 보고 있는가? 그 상승률이 은행 예적금 금리 3.5%보다 높다면 집을 사라.

원하는 집을 살 충분한 돈이 없다면 주택담보 대출을 받아야 할 것이다. (연 4%정도)

 

당신이 사고자 하는 집의 가격 상승률이 연 10%라고 해보자. (10억짜리 집이다.)

대출을 10억받아서라도 사라. 그래야 이익이다.

 

내년에 집값은 11억이 되어 있고, 대출로 갚아야 할 돈은 10억4천만원이다.

1년 뒤 대출 갚을길이 막막하면 그냥 집 팔아서 6천만원 공돈 챙기면 된다.

(물론 세금이고 뭐고 나가겠지만... 적어도 3~4천만원은 떨어진다.)

 

따라서 주택담보 대출 금리보다 집값이 더 상승할 것이라 믿는다면

대출로 돈을 왕창 끌어와서라도 가장 비싼 집을 사라. 그래야 가장 돈 많이 번다.

 

2. '집값 상승률 = 은행 예적금 금리' 일 때

자신이 사고자 하는 집의 가격 상승률을 3.5%정도로 생각한다면..

전세 살지 말고, 집을 사라.

집을 살 돈이 약간 부족하다면, 대출을 받아서라도 사라.

대출 금리만큼 집값도 오르니까 대출 받는게 손해는 아니다.

집 살 돈을 은행에 예치 못해서 이자를 못받지만, 그 이자만큼 집값이 올라가니까 손해는 아니다.

굳이 손해도 아닌데, 좋은 집에 미리 들어가 사는게 좋은거다.

굳이 좋은 집에 살 필요성을 못느껴도 좋은 집에 살다가 연 3.5%로 오른 집을 나중에 팔면 그만이다.

은행에 넣어놓은것과 똑같은 효과니까...

1년뒤 집이 마음에 안들어 팔아도 수중에 10억3500만원은 떨어진다. 예금 넣어놓은것과 마찬가지로...

(여기서도 물론 세금 등 세부사항은 본인의 상황에 맞게 잘 따져보시길...)

 

3. '집값 상승률 < 은행 예적금 금리' 일 때

집값 상승률이 은행 예적금 금리 3.5%에 못 미칠것이라 생각한다면..

절대 집 사지 마라. 손해만 본다. 가지고 있는 집도 팔릴 때 팔아버리고, 전세 살면서 남은 돈은 은행에 예치시켜라.

(주식 오를거 같으면 주식에 투자하시던가...)

 

 

개인적인 소견을 첨부하자면, 지금 집값 정체기다.

// "한국의 가구소득 대비 주택가격(PIR, Price to Income Ratio)은 2008년말 현재 6.26으로 미국(3.55), 일본(3.72)에 비해 두 배 가까이 높다."

링크 : http://unsoundsociety.tistory.com/393

내 생각으로 한국의 부동산 시장 거품 많다고 본다.

이명박 정부가 집값을 쉽사리 떨어뜨리지는 않을 것이지만...

집값을 올려줄지도 미지수다.

따라서 내가 예상하는 집값 전망은 정체다. 즉 집값 상승률 거의 0%다.

 

10억짜리 집에 살고 있는가? 그 집은 내년에도 10억일 것이다.

나같으면 그 집 팔고, 한 3억짜리 전세에 들어가서 살면서 남은 7억은 은행에 예치시키겠다.

그러면 7억의 3.5% 이자 2450만원이 들어온다. (매월 204만원이 공으로 생긴다.)

 

판단은 각자 알아서 하시고, 괜히 남 손해볼거 생각하지 말고 본인부터 챙겨라.

몇 년 뒤, 몇 달 뒤 집 똥값된 뒤 거지꼴되는게 싫다면 말이다.

 

// 오늘의 유머 링크: http://todayhumor.co.kr/board/view.php?table=sisa&no=97235&page=2&keyfield=&keyword=&sb=